賃貸併用住宅は投資としてどうか?

老後や人生をより豊かにする為に、収入を生み出す不動産投資が注目されています。

不動産投資には方法は一つだけではなく、方法として賃貸併用住宅が近年検討されることがあります。

今回は投資として見た場合の不動産投資について見ていきます。
 

賃貸併用住宅の多様性

賃貸併用住宅とは自宅と自宅とは別に賃貸として貸し出せる部屋を有する物件をいいます。

賃貸併用住宅の主なものには1階や最上階を自宅としその他の部屋を賃貸する、オーナーが住む部屋だけメゾネットで1階から3階まで利用が出来るなどが挙げられます。

運用方法はバリエーションも多く、多様性があります。

自宅をどのくらいの広さにするか、賃貸では単身者のみにするか、ファミリー層を中心とするかなどによって目的とする建物は変わってきます。

また、立地によっては店舗、事務所などを設けることも出来る為、何をしたいかによって建物の構成なども変わってきます。

収益物件は独立して保有することが多く、アパート経営ではオーナーの自宅は別にあることがほとんどです。

賃貸併用住宅ではオーナーの自宅と賃貸住戸が複合されているという特徴があります。

賃貸併用住宅として使用するには最初から賃貸併用住宅として建築したり、利用していない部屋を改築して貸し出す、2世帯住宅の一部を賃貸するといった方法が考えられます。

それでは賃貸併用住宅のメリットはデメリットはどのようなものなのでしょうか。
 

賃貸併用住宅のメリット

①住宅ローンが適用出来る

金融機関によって異なりますが多くの場合、賃貸部分の面積が50%未満などの金融機関が定めている条件を満たすことにより、住宅ローンの利用が可能となります。

通常の収益物件ではアパートローン、事業用ローンの利用となる為、住宅ローンが利用出来る場合、金利に大きな差が出てきます。


②住宅ローンの返済に家賃収入を回すことが出来る
賃貸併用住宅では賃貸での家賃収入を住宅ローンに充てることができます。

また、既存の住宅を利用する場合には貯蓄や生活費に充てることが出来ます。

③ライフプランによって自由に考えられる
子供の独立で空室になった部屋を賃貸に出したり、2世帯住宅で使用する為に賃貸を取りやめる、オーナーが別地に移動した後も賃貸として貸し出せるといった自由度があります。

自由に運用が考えられるのでその場に応じた対応が可能となります。

④相続税の負担が減る
賃貸併用住宅では賃貸として貸し出しをしている部分に関しては、相続税評価が2割~3割程評価額が減額となるので、相続対策として相続税負担も軽減出来る可能性があります。
 

賃貸併用住宅のデメリット

①空室リスクは避けられない

賃貸での問題は常に満室ではなく、空室の期間が出来てしまうことにあります。

すぐに借り手がつけば良いですが需要のある賃貸物件としていなければ借り手がつきにくく、どの層に向けて宣伝していくかなど対策を講じる必要があります。

②プライバシーの問題
賃貸併用住宅ではオーナー宅ではマイホームではあるものの全体を通してみると共同住宅となり、入居者とごく近い距離で生活する為、お互いのプライバシーを確保する必要があります。

入居者との生活導線が同一となってしまう場合が多い為、導線が重ならないよう配慮して設計をするなどの対策が必要となります。

③騒音・入居者トラブル
賃貸に限らず集合住宅では騒音や入居者トラブルなどが発生することがあります。

管理会社が無い場合にはトラブルが生じた場合は入居者から相談やクレームを自身で受ける必要があり、また対応も自身で行わなければなりません。

④利回りは低い
通常の収益物件では一棟丸ごと賃貸に貸し出すようになりますが、賃貸併用住宅ではオーナー宅を含む分賃貸としての面積が小さくなり、利益も小さくなります。

その為、利回りで計算しようとした場合、低い数値となってしまいます。

⑤売却が難しくなる
賃貸併用住宅では一般のマイホームとも違い、また収益・投資物件を探している層が求める内容とも異なるケースがあり、買い手が付きにくくなることがあります。

収益・投資物件として考えた場合でもオーナーが使用していた部屋に入居者が付かなければ利回りが低く見られてしまうことや空室になった際のリスクを考えると購入を検討する層の間口が小さくなります。
 

賃貸経営をすることも念頭に置く

賃貸併用住宅はマイホームとしての性質もありますが、アパート経営と同じくビジネスとしての要素が含まれるのでよく考えた上で検討するようにしましょう。

また、経済面から見て既存の住宅を運用する場合は金銭面のリスクは抑えられますが、その他のリスクも考える必要があります。

一から賃貸併用住宅を購入または建築する場合は取得費用なども大きくなる為、賃貸需要などを見誤ると相当のダメージを負うことになります。

賃貸併用住宅の運用や取得、建築する場合にはその分野に特化した経験が豊富な不動産業者と十分に相談をして進めるようにしましょう。


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【記事編集者 いえぴた編集部】
お部屋探しや住まい探しのリクエスト、不動産のご相談一括サイト「いえぴた」が運営しております。
賃貸や不動産の購入に関連した情報やご相談やお悩みについてご紹介致します。
不動産の買取りを専門を専門とした関連サイト「不動産買取ナビ」も運営。
 

投稿日: 2020/12/18
最終更新日: 2021/01/11

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