そのマンション投資は大丈夫?代表的なリスク

以前は不動産投資が注目され、少し過熱気味となった時期がありました。

背景には不動産投資を推奨する海外著名人の書籍の影響が挙げられます。

不動産投資は一時期に比べてだいぶ落ち着きましたが、副業としても人気がいまだにあります。

今回は不動産投資のリスク的側面をマンション投資に絞り、考えていきます。


■不動産投資は簡単には行えない

投資でまず挙がる例として株がありますが、株は今後伸びていく銘柄を見抜き、売却利益を狙っていく目線が必要となります。

不動産投資では、捉え方として実務的かつ戦略的な目線が必要となり、証券投資と比べて
長期的に考えなければなりません。

将来的な需要があるか、収益を確保できるかなどを検証し、予測する必要があります。

また、他の投資とは違い不動産には実体がある為、物件の管理なども行わなければなりません。

その手間を軽減させる為に管理会社を利用する方法もありますが、管理会社からの資金回収や管理などは自身で行わなければならず、現場監督としての能力も必要となります。

不動産投資は証券投資と比べて実務感が強まります。

次に不動産投資の中でも人気のあるマンション投資を見た場合、考えられるリスクについて見ていきます。


■マンション投資をする際の注意点

①将来的に空室にならないか

マンション投資の場合は、常に満室となって稼働しているわけではありません。

借り手がおらず長期的に空室となってしまった場合、収入が入らない状態となる、経年により室内、設備などの劣化も考えられ修繕費がかかるケースもあります。

②滞納による家賃不払い

入居者が決まっている、住んでいる状態でもリスクを考えなければなりません。

何かの事情により入居者が家賃を支払えず滞納するケースがあり、その家賃を回収するには入居者とやりとりをする必要があり、手間や負担が増えることがあります。

③売却時のことも想定する

不動産の中でもマンションは戸建てよりも流動性が高く、売りやすくはありますがすぐに売れるというものではありません。

その為、売却を考える際は急な資金が必要となった場合に備えて、現預金を余分に確保しておく必要があります。

また、市況や情勢によっては不動産価格が下落することも考慮し、下落する場合には投資した金額を回収出来ない可能性も考えておかなければなりません。

④事件事故・天災のリスク

オーナー側に何も責任が無い場合でも、事件や事故が発生するとイメージが悪くなり、入居者がつきにくくなったり賃料を下げなければ決まらないケースもあります。

また、不動産を所有している場合は地震などの災害にも備える必要があり、損失が生じた場合でも対応出来るように保険加入はしておくべきでしょう。


⑤建物の老朽化

不動産の場合は実体がある為、どうしても経年劣化を考える必要があります。

緊急で対応をしなければならない事案が発生することもあり、予期せぬ費用の発生も考えなければなりません。

分譲マンションの場合は修繕積立金が毎月徴収されていますが、一棟の賃貸マンションなどは不具合の発生の対応はオーナーがする必要がある為、注意が必要です。

⑥ローンの金利

マンションを購入する場合でも金融機関でのローンの組み方によって金利は異なります。

変動金利を選択する場合、金利が上昇した場合、負担する金利も増えてきます。

その為、負担する金利は増えますが、支払い額が一定となる固定金利を選択するのも一つの方法です。


マンション投資の想定される注意点を挙げてきましたが、他の投資方法とは異なり、不動産投資は手間の面での負担も大きいことを理解しておかなければなりません。

また、不動産運用の知識やリスクに備えて知識を必要となるので一筋縄ではいきません。

オーナー業をメインとしている場合は良いですが、サラリーマン大家さんは本業もおろそかには出来ない為、特に注意が必要です。

■経営が難しい場合は売却も検討
都内近郊でも空室が目立つといわれている昨今、加えて人口減少などの影響もあり、悩んでいるオーナーも増えています。

長期的にみて順調な経営が続けられる予想が出来れば良いですが、収益を見た場合に赤字になりそうな場合には売却を検討された方が良いかもしれません。

赤字経営が続く場合には改善をしようと思ってもなかなか上手くいかないこともあります。
その場合には安全性も考えて売却を検討するようにしましょう。
2020/11/21

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