マンション売却は何に注意する?チェックすべきポイントをご紹介

戸建てに比べマンションは不動産の中でも流動性が高く、取引が比較的活発に行われています。

マンションの売却理由として仕事の都合や最近では生前整理のため検討することも多く、さまざまな事情からマンションの売却の相談は多くあります。

取引が多いマンションでも初めて売却をする場合にはいろいろと分からないものです。

ここでは『マンションを売却する際の注意事項』についてご紹介します。


■相続税に注意が必要

マンションの売却で生前整理を理由とする場合、ケースによっては相続税の負担額が増えることがあります。

相続税の評価は相続の対象となる全ての財産を相続税財産評価に関する基本通達によって計算されます。

当然相続の対象に不動産も含まれるので、時価ではなく上記基準に沿って評価されます。

不動産を同評価基準に沿って評価すると、時価よりも普通はかなり安く評価できるので、その分相続税の負担が軽減されます。

しかし売却により現金化すると、そのまま現金として評価されます。
その為、マンション売却後に相続が発生すると相続税の負担が増すことがあります。

■マンションを賃貸している場合

マンションを転勤や一時不在の為、貸し出しをしているケースでは、売る方法によっては不利になることがあります。

この場合には不動産業者へ相談をした上で検討をする必要があります。

一つは売却をする際に賃借人に立ち退いてもらうことで、新たに買われる顧客層に居住用のマンションとして売ることが出来るようになります。

注意点として一般的な居住用マンションとして売却が出来るようになりますが、賃借人に立ち退いてもらう場合には立退料の支払いが必要となるケースがあります。

マンションを賃借人がいる状態で売る際には、購入しても自分で住むことが出来ないので、必然的に投資用物件として扱われることになり、買い手も投資を目的した顧客層になります。

この場合、居住用不動産ではなく投資用不動産として評価されます。

状況や物件によって一般的な居住用マンションの売却と比べて有利か不利か異なってきます。

投資用不動産では、現在の賃借人が今後住み続けるか、退去した後にすぐに新しい賃借人が決まるか、希望する利回りになるかなど、投資を目的としているのでメリットがあるかどう
か厳しく見られます。

その地域でどのような顧客層が多いのかによって、空室にして売るか、賃借人がいる状態で売るかは判断が分かれてきます。

この判断は市場のニーズを把握していないとなかなか難しい為、不動産業者との綿密な相談が必要となります。

■マンションの修繕積立金と管理費に注意

マンションの売買取引の中では、その住戸にかかる修繕積立金や管理費の納付の状況を
説明する必要があります。

滞納があった場合には滞納分を支払う必要があります。

事前に完納するか、買い手がその滞納分を補填することになるでしょう。

いずれにしても、事前に管理組合に管理費等の納付状況を確認しましょう。

■許可がなければオープンルームは出来ない
オープンルームを開催することによって、購入希望者は予約がなくても自由に見学をすることが出来るので物件を直接アピールすることが出来ます。

しかしマンションの場合、セキュリティの問題なども絡んでトラブルになる恐れもある為、見ず知らずの人たちが突然敷地内に入ってくることをよしとしていません。

オープンルームの実施については余裕をもって管理組合に事前に相談する必要があり、後々揉めない為にも許可を取っておくようにしましょう。

■管理組合に報告も必要

まず、マンションを売却する旨を管理会社に伝える必要があります。

この手続きは基本的には売却を依頼する不動産会社が行うことが多くなります。

マンションの売却が成立した場合は、その旨を直ちに管理組合に報告する必要があります。

この対応がされていない場合、修繕積立金や管理費は大体引落しとなっていることが多く、引落しの手続きを終えていないとそのまま支払いが発生してしまいます。

引落しの場合には返金の際に払い戻しの手続きなどが必要となることがあります。

売買の取引完了後は、組合員の資格喪失届を管理組合宛てに届け出る必要があります。

委託管理で管理会社がある場合はそちらに提出すれば済みます。

マンションの売却の際の代表的な注意点を挙げさせていただきました。

この他にも細かな手続きなどの注意事項はあるので売却の際には不動産会社へ相談すると良いでしょう。

2020/09/24

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