相続アパートは売るべきか？

相続税対策では、課税対象の価額を減らすために現金の不動産化がよく検討されます。

収益物件を建てればインカムゲインも入るので、遊んでいる土地にアパートなどを立てるのが人気です。

しかし相続が起きた後、そのアパートが相続人の手に渡った際に扱いに困ることが多いのも確かです。

この回では相続したアパートを売るべきかどうかについて考えてみましょう。


■売却を検討した方が良いケースとは？

以下で、相続したアパートを売った方が良いと思われるケースについて見ていきます。

①承継者に経営意欲やセンスが無いケース

賃貸物件のオーナーになれば不労所得が入って楽に生活できる、というのは不動産投資ブームの熱が高かった時期によく聞いたフレーズですが、実際にはそれほど楽ではありません。

管理実務をすべて丸投げできる管理業者がいて、実際に委託できる資金的な余裕があったとしても、結局はその管理業者が誠実に職務を履行しているかどうかはオーナーが監視しなければなりません。

また実際には細々とした実務は大家さんが自分で行うことも多く、管理業者を付けたとしても、実際にトラブルが起きればオーナーとしての判断や行動が求められるのでなかなか大変です。

賃貸経営に対するセンスがあって、さらに意欲も十分にあれば対応できますが、そうでなければ長期にわたる経営は難しいでしょう。

少なくとも、最初から意欲がそれほどないのであれば、早々に売ってしまった方がトラブルを避けられます。

②遺産分割で問題になっているケース

相続財産が主に不動産である場合、共同相続人との取り分調整が上手くいかないことが多いです。

その場合、換価分割といって不動産を売却して現金化し、自由な取り分で分けることでトラブルを回避できます。

よくあるのが、経営が上手くいっている物件とそうでない物件の両方があるケースで、共同相続人がどちらを取得するのか揉めるケースです。

この場合、収益があまり上がらない方の物件を売り現金化して分けると良いでしょう。

収益率が良い物件を共有にすることもできますし、賃貸経営に興味がない方の相続人が多くの現金を取得するかわりに賃貸経営から身を引くという選択もできます。

③リフォームやリノベーションに出費が必要なケース

相続不動産は築古になっている物件が多いので、リフォームが必要な場合もあります。

昨今はただでさえ供給過多で借り手が少ないので、魅力のない物件は見向きもされません。

程度にもよりますが、リフォーム費用をかけてでも運営を継続することで確実なうま味があるのか、しっかりとした検討が必要です。

またアパート経営に見切りをつけて別の用途に利用できるようにするリノベーションを検討する場合、かなり高額の費用がかかります。

確実かつ十分な勝算が見込めない場合は、費用をかけて改修するよりも、売れるうちに売ってしまうのが得策です。

一般的な居住用戸建てや分譲マンションなども古くなるほど売れにくくなりますが、アパートなどの収益物件はその性質がさらに強まるので、時期を逃すと売りたくても売れないといったことになってしまいます。

④現状で稼働率が悪いケース

もし現状で空室が多く稼働率が悪いのであれば、あれこれ考えずに早急に売ってしまった方が良いでしょう。

賃貸経営コンサルタントのような専門家であれば何らかの解決策を見出すことができるかもしれませんが、一般の相続人にそれができる可能性は高くないでしょう。

首都圏や東京近郊でもおよそ３室に１室が空いてしまうというのが実情ですから、何か特別な打開策があるとか、失敗してもいいから賃貸経営の経験を積みたいといった事情がなければ、やはり売れるうちに売り抜けることを考えた方が得策と言えます。