相続したアパートは売却?活用?注意点をご紹介

相続税対策では、現金を不動産にすることにより課税対象の価格を減らすことが出来る為、
よく検討されています。

何も利用していない遊んでしまっている土地には、アパートなどの収益物件を建てることで家賃収入が入るので人気です。

しかし相続が発生した場合に、実際に困ることとして「アパートが相続人の手に渡った際の物件の扱い」が挙げられます。

この回では相続したアパートを売却するか活用するかについて見ていきます。


■アパートの売却を検討する

以下で、ケース毎に相続したアパートを売却したほうが良い状況を挙げていきます。

①アパート経営に関して意欲やノウハウが無いケース
不動産投資がブームだった時期には不労所得が入って楽に生活が出来るという考え方がありましたが、実際に賃貸物件のオーナーになるとそれほど楽には経営が出来ません。

管理業務を自分で行うにしてもオーナー業も多岐に渡り、家賃管理や建物管理・修繕・清掃などを行わなければならないので付け焼き刃では出来ません。

仮に管理業務を管理業者へ委託する場合でも委託する内容により費用が発生します。

実際に委託をする場合でも全てを丸投げするにはリスクが高くなり、結局はオーナーが委託した管理業者が職務を誠実に行ってくれているか監視する必要があります。

また委託をする内容によっては管理業者を付けたとしても、細々とした実務はオーナーが自ら行い、物件でのトラブルや修繕を必要とする事項が起きれば、オーナーとしての判断や行動が求められます。

長期に渡りアパート経営をするには、賃貸経営に興味やセンスがあり、意欲的に対応をする必要があります。


賃貸経営に関して意欲があまり無いようであれば、トラブルを避ける為にも早々に売ることも一つの方法です。


②遺産分割で揉めてしまっている

相続する財産が現金の場合は分かりやすいですが、不動産が主体となるケースでは共同相続人の間で財産を分割、調整が難しくなってきます。

このような場合、相続でのトラブルを回避する為に不動産を売却して現金化する換価分割をすることで、自由に取り分を分けることが出来ます。

よくある例として、物件が複数あり物件によって共同相続人がどの物件を相続するか揉めることがあります。
家賃収入があり経営状態の良い物件、反対に空室などが目立ち経営状態の悪い物件とでは相続するにあたり揉めやすくなってしまいます。

この場合、家賃収入があまり見込めない物件を売ることで現金化することで揉めることもなくなり、財産も分けやすくなります。

また、収益が見込める物件は名義を共有名義にしたり、物件を一人が取得する代わりに他の相続人が取得する現金の割合を増やすという選択も出来ます。


③リフォームが必要で費用がかかる

物件を相続する場合、長年経営してきた物件を相続することも多く、築年数も古いため、リフォームなどの改修工事が必要なケースがあります。

賃貸で貸すケースを考えた場合に、最近の住宅事情では空き家の比率も高く、供給過多ということから借り手が少ないので、よほど魅力のある物件でないと借り手がつきにくくなります。

このケースでは大掛かりなリフォームを検討することが多くなりますが、リフォーム費用も全体的に行うととても高額となり、賃貸する場合にその費用も回収またはプラスとすることが出来るかを検討する必要があります。


また、最近では居住用物件を他の用途に利用する為に、リノベーションを行うことも少なくありませんが、費用はリフォームをするよりも高額となるケースが多くなります。

その為、費用をかけて改修した際にプラスの収益が見込めない場合は、築年数がより古くなる前に物件が売れるうちに売るという選択も考える必要があります。

築年数が古くなれば一般的な居住用の戸建てやマンションもなかなか売れないというケースが出てきますが、アパートなどの収益物件も例外ではなく、残りの耐用年数や修繕・リフォーム箇所の件も考えるとその性質は居住用物件に比べて強いと言えます。

その為、収益物件の場合は時期を逃してしまうと売れないということも考えられるのです。


④空室が稼働率が低い
一般的に収益物件は収益を生み出し利益を得るために所有されることから、年間を通して空室が多く稼働が出来てない場合には、余計なことは考えずに売却をするほうが良いでしょう。

賃貸経営に不慣れな一般の相続人には解決策を見出すことは難しく、賃貸経営コンサルタントのような専門家であれば何かしらの解決策は見いだせるかも知れません。 

現在、全国的に見ても空き家が多く、それは賃貸においても同様です。

首都圏周辺においても約3室に1室が空室と言われており、賃貸経営も楽観視することは出来ません。

空室が多い場合には特別な打開する解決策があるか、失敗しても大丈夫という方でなければ、物件が売り切れる時期に売る方が得策と言えるでしょう。
2020/08/22

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