【アパート売却】将来的な賃貸ニーズ

【アパート売却】将来的な賃貸ニーズ

いえぴた・不動産買取ナビ事務局のコラム

アパート経営は売買取引のような短期決戦ではなく、数年~数十年の将来を見越した長期スパンの経営戦略が求められます。

出生率の低下など社会情勢も見極める必要があるので、大家業で成功するには相当のセンスが求められます。

この回ではアパート経営における将来的な賃貸ニーズについて考察します。


■東京都や神奈川県でも賃貸物件の空室率は意外と高い

アパート経営は部屋を借りてくれる人がいなければ成り立ちません。

賃貸需要があり、その需要にマッチした性質を持つ物件があればおのずと借り手は付きます。

しかし今、人口が多く賃貸ニーズが高いと思われる東京や神奈川でもアパートの空室が目立っています。

不動産関連の調査分析を手掛ける株式会社タスによる近年の調査によると、東京23区の空室率は約34%、神奈川県でも35%に上ることが判明しています。

ニーズが高いはずの地域でも、単純計算ではおよそ3室に1室が空室になるということですから、アパート経営の厳しさがうかがわれる結果です。

原因としては、不動産投資ブームに乗ったアパートの乱立や、相続対策による現金の不動産化、これらを後押しする金融機関のアパートローンの積極的な提供などが考えられます。

経営者としては、供給過多による客層の奪い合いの様相となります。

立地が良いだけではダメで、現代の需要層が満足する性質を持つか、何らかの個性を持つ物件でなければ十分な客層の取り込みは難しくなるでしょう。


■地域に関係なく付きまとう少子高齢化による将来的な賃貸経営リスク

では地方ではどうかというと、こちらも首都圏同様の理由(投資ブームや相続対策など)でアパートの供給は過多の傾向にあると言われています。

首都圏ではそれでも人口の流入が多いので需要もそれなりに期待できますが、地方ではその恩恵も期待薄です。

少子化はこれからも加速度的に進んでいくことが確実ですから、地域に関係なく借り手需要の絶対的低下は避けられません。

日本全国で、将来に向かって空室リスクが高まるのは必然と考えておいた方が良いでしょう。


■現状で経営に難が出ていればすぐに売却を検討すべし

もし現状で空室が多い、予定した収益が上がらないなど経営リスクが表に出てきている場合は、すぐに売却を検討するべきです。

経営リスクは将来に向かってどんどん増大していきますから、劇的に経営を改善させられる特別な理由がない限り、じり貧に向かっていくことになります。

しかし実際に経営難が出ている物件は買い手が付きにくいので、売りたくても売れない可能性があります。

空室が多く利益が出ないので売ろうと考えても、そのような儲けの出ない物件を買ってくれる人はなかなかいません。

市場で買い手が付かない場合は、買値が少し下がってしまいますが不動産業者による直接買取を利用しましょう。


■アパートは「売れるうちに売る」のが得策

現状で目立った経営難が出ていなくても、将来のリスクを考えて売れるうちに売っておく方が良いという考えもあります。

前項の通り経営難が出ている物件は市場で買い手が敬遠しますし、年数が経った物件はメンテナンスや管理費用などランニングコストも増大します。

法定耐用年数が過ぎて建物から減価償却費を引けなくなれば経営を圧迫しますし、同時に買い手から見ても「コストが高くつく物件」とみられてやはり購入を避ける理由になってしまいます。

ただし年数がある程度たっていても、借り手が付いていて利益が出ている状態であれば、市場の買い手層に魅力を感じさせることは可能です。

特に相続でアパートを承継したようなケースで、賃貸経営にそれほど興味がないような人は、問題が生じないうちに売れるうちに売っておくことを強くお勧めします。

2020/08/06

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