将来的な賃貸経営リスクを確認！アパートの売却を考える

不動産の売買取引は比較的短期間で終えることが出来ますが、アパート経営は数年～数十年に渡る経営戦略を立てる必要があります。

大家業を成功させるにはセンスが求められ、現在の社会情勢も見極める必要があり、それに応じた戦略を考える必要があります。

今回はアパート経営における将来的な賃貸ニーズについて考えていきます。

首都圏でも空室率は高い

アパート経営を成功させる為には、お部屋を借りる方がいることが前提となります。

多くの方が希望される条件にマッチした物件であれば今までは心配せずとも借り手が付いていました。

しかし、現在は東京や神奈川などの人が多く賃貸ニーズが高い立地でもアパートが空室になるケースがあります。

株式会社タスの不動産関連の調査分析では、空室率は以下のような内容となりました。
東京23区空室率・・・約34％　　神奈川県空室率・・・約35％

賃貸の需要が高い地域でも3室中1室が空室となることが伺え、厳しい結果と言える内容となっています。

このような内容となった背景には以下のようなことが考えられます。
・投資ブームによる新築アパートの建築の増加
・現金を不動産化することによる相続対策
・金融機関による積極的なアパートローンの融資

アパートが立地している地域に物件が増えることにより、不動産が供給過多の状態となり、物件を探している方を奪い合うような形となります。

その為、賃貸を探している層が満足する物件か、個性的な性質を持つ物件でなければ十分な客層を得ることが難しくなります。

賃貸経営リスクとなる少子高齢化

地方に目を向けた場合にも首都圏での投資ブームや相続対策と同じように賃貸住宅の供給数は過多になってきているようです。

首都圏では人が集中しているので賃貸需要もありますが、地方で考えると今後爆発的に人が増えるといったことが現状では考えにくいです。

少子化は現在進行形で進んでいるので、賃貸の借り手の絶対数は落ちていきます。

また、少子化の影響は地域に関係なく少なからず影響があると思ったほうが良いでしょう。

空室リスクは将来的に日本全国で高まってくることが予想されます。

経営が上手くいかない場合は売却も検討

アパート経営には空室リスクが切っても切り離せず、現状で空室が多くその為に思った収益になっていない場合、売却も視野に入れたほうが良いでしょう。

劇的に改善出来る要素があれば良いですが、そのままにしていると将来的に経営リスクは増大していきます。

経営難になっているアパートは売りたくても収支が良くない為に売れない可能性があり、買い手がなかなか付きにくくなってしまいます。

長期的に買い手が付かない場合、さらに収支内容が悪化することもありますので、そうなる前に不動産業者に買取をしてもらう方法もあります。

アパートの売却はタイミングが重要

経営状況に関わらず、アパートの場合は将来的なリスクを考えて売れるタイミングで売却を検討する方もいます。

まず年数が経過してくると不動産はメンテナンスや管理に掛かるコストが増えてきますし、経営難となってしまった物件は買い手がなかなかつかず敬遠されてしまいます。

収益物件の場合には減価償却費を引くことができますが、建物が法定耐用年数を超える場合には引けなくなります。

これは買い手からみてもコスト増と考えられしまう為、売れない理由となってしまいます。

借り手が付いていて満室での稼働が出来る、収益が上がっている状態であれば、築年数がたとえ古くても魅力的に感じ取ってくれるでしょう。

よくあるケースではアパートを相続によって取得した場合、相続された方が賃貸経営に興味がないことがあります。

このような場合には問題が発生する前に、アパートが売れる時に売っておいたほうが良いでしょう。

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【記事編集者　いえぴた編集部】
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