アパートの売却をする方法

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コラム

アパートの売却をする方法

いえぴた・不動産買取ナビ事務局のコラム

不動産投資ブームを受けて自ら積極的にアパート経営を始めた人もいれば、相続などで親が経営していたアパートを引き継ぎ、興味が薄い状態で経営を任された人もいるでしょう。

どちらにしても、一旦始めたアパート経営で思うように利益が出なかったり、運営管理が手間で経営を止めたいと思ったときは、思いきってアパートを売却してしまう方が管理コストの面からもお勧めです。

本章では個人で住むための住宅ではなく、一棟ものアパートを売却する方法について見ていきます。


■アパートも一般の居住用物件と同じように売却出来る

相続でアパートを承継した人の場合、「アパートってどうやって売るの?普通の家と違って何か規制とかあるのかな?」と心配されるかもしれません。

これについては基本的に心配する必要はなく、戸建てや分譲マンションなど一般的な居住用不動産と同じように売却することができます。

一般の居住用物件と比べて問題になりやすいのは、購入希望を出してくれる買い手探しに苦労するかもしれないということです。

一般の居住用物件は自分が住むために購入するので、市場での顧客も多く流通も活発ですが、アパートは人が住む不動産であっても投資用物件としてみられるので、購入するのは基本的に不動産経営に興味がある投資家です。

そのため、購入した後で利益が出る物件でなければ買ってくれないでしょう。

ただ、売却方法も一般の居住用不動産と同じく、仲介によって買い手を見つける方法と不動産業者による直接買取の方法があるので、仲介で買い手が付きにくい場合でも不動産業者による直接買取で売ることができます。


■収益が出ないなら売却の検討は必須

元々不動産の扱いが上手で経営の素質があり、十分な準備をして始めたならばアパート経営が上手くいくこともあるでしょう。

しかし最近は都市部でも、いわゆる空室リスクが顕在化して経営に苦しんでいるオーナーさんが大勢います。

そもそも不動産経営に興味がなく、相続でアパートを入手してしまった場合はこの問題が特に大きくなるでしょう。

現実にアパート経営で利益が出ていないのであれば、管理費用や手間をとられるだけのお荷物状態ですから売ってしまうのがお勧めです。


■アパートは価値が下がる前に売ることが大切

アパートは新築から5年~10年ほど経つと複数の理由から利益がでにくくなります。

まず、市場のニーズはどうしても新しい物件に興味が行くため、年数が経った物件では空室が出やすくなります。

賃借人が入っても、新築から時間が経つと高い賃料をとりにくくなるので、利益は年数と共に減少していくことが多くなります。

このようにアパート自体の劣化による魅力低下の影響もありますが、周辺のライバル物件の登場により、相対的な価値や魅力が下がってしまうこともあります。

特に、近くに駅ができるなど土地開発の動きがある場合には、これを見込んで周辺のアパート建築が進み、ニーズを一気に奪われてしまうこともあります。

また、税務上の法定耐用年数を経過した物件の場合、減価償却費として費用計上ができなくなることも経営上の痛手になります。

加えて法定耐用年数を経過した物件は、購入する側から見た場合、アパートローンを組んで購入することができないため、購入のハードルが非常に高くなります。

アパート一棟をキャッシュで買ってくれるお客さんが付けばいいですが、法定耐用年数を超えたアパートの場合、金融機関が融資を断ることが多いので、この点でも売却しにくい状態となります。

以上のことから、アパートも利益が薄くなったり管理運営を手間だと感じたら、戸建てなど一般の居住用不動産と同じようにできるだけ早く売ってしまうのが賢明です。

2020/07/23