相続した不動産を売る前の確認事項【買取までの流れ】

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コラム

相続した不動産を売る前の確認事項【買取までの流れ】

いえぴた・不動産買取ナビ事務局のコラム

相続で承継した不動産の多くはすでに築古で経年劣化が進んでいるため、市場で売りに出してもなかなか買い手が付かないことが多いです。

特に地方の物件であれば需要が元々少ないので、一般客が付いてくれないこともあります。

そのため相続物件の売却では、不動産業者による直接買取が検討されることが多くなります。

本章では相続不動産の直接買取による売却を想定し、事前の確認事項や手続きの流れを合わせて見ていきます。


■相続不動産を売る際の確認事項

まずは相続物件の売却に先立ち確認すべき点を以下で見ていきます。

・相続登記は必ず行う

まず必ず必要になるのが相続登記です。

相続が起きた直後はまだ登記上の所有者は被相続人のままですので、そのまま売却に臨むことはできません。

相続後はできるだけ早く所有者の名義を相続人に変更する登記を行ってください。


・税金の特例を受けられるか確認

相続税方面で小規模宅地の特例を受けることを想定している場合、特定居住用宅地として配偶者が取得するケース以外では、相続税の申告期限まで対象土地を保有していなければならないという条件が付きます。

こちらの方で不具合が出ないか確認しましょう。
・物件の内容や状況を把握する

売却対象不動産の内容や状況を売り主自身が把握するために、関係する資料は可能な限り集めて目を通しておくようにしましょう。

また後々のトラブルを避けるため、現状で確認できる不具合については全て相手に伝えるようにしましょう。

・売却後に税金が発生するか

不動産売却では、買い手が支払う代金から「取得費」及び「譲渡費用」という経費を差し引き、なお残る利益が不動産譲渡所得税の課税対象になります。

一定の計算を行い、必要に応じて申告納税の手続きを行いますが、特例を利用すれば実質の税負担を無くしたり、軽減することもできます。

・産相続はトラブルになりやすい
  
相続事案では不動産が共有状態になることがありますが、その場合売却に先立って共有者全員の合意を取り付けておく必要があります。

過半数の合意などではダメで、あくまで「全員の合意」が求められます。

また共有不動産を売って得た代金は、共有持ち分に従って分けることになります。

持分と異なる取り分とした場合、贈与税の課税対象になることがあるので注意してください。


■続発生から買取までの流れ
 
では相続不動産を直接買取で売る場合の流れを確認していきます。

①遺産分割協議書の作成

遺言書が無い場合、もしくは遺言書があってもそれとは異なる分割とする場合、相続人同士で遺産分割協議を行います。

この協議の中で不動産の所有者を決定します。

②不動産の相続登記

遺言書の通りにするならその通りに、遺産分割協議を行った場合はその決定に従って、不動産の所有権変更登記を行います。

誰かが単独で所有する場合は単独名義に、複数人で共有とするなら共有名義として登記を行います。

③査定業者の選定

できれば複数の買取業者を選定して、買取査定をお願いします。

一社だけだと相場を正しく反映できない可能性があるので、可能な限り多くの業者に見積もりを依頼するのがベターです。

④買取金額査定と業者決定

各社が出す買取査定額を比較し、また業者自体の信頼性なども考慮して、最も有利に売却できそうな業者を決定します。

⑤物件引き渡し条件の確認

買取業者を決定したら、諸条件を詰めて細部の合意を形成していきます。

相続物件は残置物が多く残されているので、売り主の方で事前に搬出作業を完了させておくか、不動産業者の方で手配するかなど、物件引き渡しの条件なども詰めていきます。

⑥売買契約書の締結

諸条件について取引当事者の合意が形成されたら、その内容を売買契約書にまとめます。

不動産業者の方で用意してくれますが、売り主もしっかり目を通し、約束したことが間違いなく書かれているか、漏れはないかなどをチェックしましょう。

2020/07/09