【空き家の売却】相続した空き家を売る方法をご紹介!

【空き家の売却】相続した空き家を売る方法をご紹介!

いえぴた・不動産買取ナビ事務局のコラム

空き家を相続して特に利活用する手立てがないと、管理の手間や税金の負担が重くのしかかるので、早めに売ってしまうのがお勧めです。

しかし相続物件の場合、なかなか売れない理由があったり、トラブルが生じやすい性質もあるので、スムーズな売却方法について知っておきたいところです。

この回では特に相続物件を想定して、空き家を上手に売る方法について見ていきます。

■空き家を売却する方法

空き家を売却するにあたり、市場で人気がありそうな物件であれば仲介による方法を選択しても良いでしょう。

不動産業者に掛けあって査定をしてもらい、売り出し価格を決めて販売活動を開始します。

早めに買い手を見つけないと、その間固定資産税の納税義務が課せられるだけでなく、管理の手間も続きます。

また遺産分割の対象になっている場合、売却して現金に変えられないと協議が進みません。

・売却方法について

売りに出す方法としては、現状のままで売りに出すか、相当古い建物であれば解体して土地を売るということも考えられます。

どちらが有利かは個別ケースによるので、不動産業者と相談が必要です。

・現状の古家がある状態で売る

まず古家がある状態で中古戸建として売り出す方法が取れます。解体やリフォームをせずに売り出しが出来る為、このまま売却が出来れば一番高く売れる方法です。

中古戸建の場合、買主は自身でのリフォームをすることを前提で選ばれる方が多いです。その為、建物がリフォームをして住めるかということが条件としてあり、極端に築年数が古い建物やメンテナンスを全くしていない建物に関しては売りにくくなるので注意が必要です。

また、中古戸建として売り出す場合には売主は建物に関して契約不適合責任を負うこととなります。建物が古い、不具合が多いといった物件はよくチェックをしてから売り出しましょう。

・建物を解体し土地として売る

極端に古い物件は建物を解体して更地として売却する方法があります。

土地から建物を建てたいとニーズは多いものの、市場に流通している土地は地型が悪いものが数多くあります。

既存で住宅があった土地は建物が建っていたこともあり地型の良い土地があるので建てやすさもあり探されている方がいます。

建物が無い為、土地の広さなども確認が出来るので買主が判断しやすくなります。

建物を解体して売る場合には解体費用がかかります。木造の30坪の家の解体で100~150万円ほどかかります。

また、土地のみを保有する場合、解体前は居住用地となっていた為、固定資産税が1/6となっていますが、解体することによりこの軽減は適用されなくなります。

解体をして売る場合には、すぐに売れるか不動産会社と相談しながら行うと良いでしょう。

(関連記事:『空き家の維持費用ってどのくらい?損しない為の活用方法や処分方法』)

・不動産会社に売る

不動産を売る方法は大きく分けて2種類、不動産会社へ売却依頼して一般の方向けに販売をする「仲介」と不動産会社に売る「買取」があります。

買取は不動産会社が買主となることからなかなか売れない物件なども売ることが出来ます。
通常仲介では3ヶ月程での売却期間で売れるように価格などを設定しますが、売れない場合には1年以上も売れないことがあります。
対して買取の場合は条件が折り合えば最短で7日程で売ることが可能となります。

買取では物件によりますが売却相場の7~8割程の価格となります。しかし、契約後の契約不適合責任などを負うことなくその場で取引を終わらせられるのが魅力です。

(関連記事:『【不動産を買取で売る8つのポイント】直接依頼をして少しでも高く現金化する方法』)

■空き家を売却する際のトラブル

売却に先立って注意を要するのが、名義変更についてです。

被相続人から相続人に名義変更がされていないと手続きを進められないので、所有権の変更登記を済ませてから進めるようにします。
不動産の売却においても名義人以外の売却は出来ませんので注意しましょう。

遺産分割協議が済んでおらず共有状態の場合も、共有不動産としての登記が必要です。

確実に売却するなら買取を検討

相続物件の場合、築年数が古かったり、地方で購入希望層が少ないエリアだったりするとなかなか買い手が付きません。

物によっては1年~数年も購入希望者が現れないこともザラです。

その間、所有者は管理の手間や税金の納税義務を追うことになるので、その負担は大きいものになります。

また遺産分割協議も進まず、相続税の納税期限に間に合わなければ一旦法定相続分で相続したと仮定して納税しなければいけません。

そうすると、ケースによっては相続税法上の有利な特例を使えなくなってしまう可能性も出てきます。

買い手がなかなか現れない場合、直接買取に切り替えて売却を進めるのが有効です。

【このような傾向は買取りがおすすめ】

・長期的に売れない

売却をしているが、なかなか売れない場合には理由があります。立地によっては相場で売り出していてもニーズが少ない場合には売却活動が長期化することがあります。

・築年数が古い、メンテナンスをしていない

築年数が古い物件やメンテナンスをしていない場合、見栄えが悪くなり、なかなか売れないことがあります。
そのような場合は解体をして売り出すのも方法ですが、前述のように解体費用がかかる、固定資産税の税率が上がるというデメリットもあります。
このような場合は買取査定を行って比較するのも有効な手段となります。

・事故物件、告知物件となっている

相続をした場合、物件が告知事項のある物件となっているケースがあります。事故物件や重度な告知物件などの心理的瑕疵のある物件は一般の方にはどうしても敬遠されがちな物件です。
不動産会社が購入する場合はプロが購入する為、ハードルが下がります。
また、事故物件、告知物件の場合、近隣に知られることが嫌な方は物件情報が市場に出ない買取をはじめから選択される方もいます。

・再建築不可、既存不適格

築年数の古い物件の場合、建築当時は建てられたが現在は建物が建てられない物件が
存在します。
この場合は不動産会社でも取扱いが難しくなることが多く、一般の方には選ばれにくい物件です。
売却を希望の方は、買取が出来るかを不動産買取業者へ伺うのが良いでしょう。


■買取にするメリット

相当古くても、不動産の買取業者は独自の利用用途を確保しているので、市場の一般客が付かない物件でもほとんどの事案では問題ありません。

相続後の所有権の変更登記が済んでさえいれば、すぐに買取が可能ですから短期間に手間なく現金化を実現できます。

また、どのような事案でも直接不動産会社に買取ってもらう場合には仲介手数料は発生しない為、仲介よりも条件が良くなる可能性もあります。


■不動産会社の選び方

実際の業者選定については、仲介で売る場合も直接買取による場合も、必ず複数の不動産業者に査定してもらい、意見を聞くことをお勧めします。

一社だけだと査定額や買取金額が適正かどうかの判断ができないからです。

複数業者から見積もりを取れば、全体的な相場観を掴むことができますし、業者同士を比べて考えることができます。

仲介の場合は査定額を不当に釣り上げて仲介契約を取ろうとする業者もいますので、他社と比べて明らかに高い査定を出すところは警戒しなければいけません。

また市場で買い手を探す間付き合うことになるので、担当者との相性なども考慮する必要があります。

直接買取の場合はシンプルで、より高く買ってくれるところを選ぶだけです。

特段相性などを考慮する必要はありませんし、短期間に確実に売却を成功させることができます。

ただし直接買取の場合も業者選びには配慮が必要です。

仲介と直接買取では不動産業者側のノウハウや経験に差が出るので、できるだけ買取に力を入れている業者の方が高く買い取ってくれます。

また経験がある方が買い取った後の利用用途の目途を立てやすいので、経験が浅い業者よりも即断即決で短期間の売却につながります。

2020/07/02

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