相続した空き家を売りたい!売却方法と不動産会社の選定方法

空き家を所有している場合、所有しているだけで管理の手間や税金の負担が発生してしまいます。

特に相続により取得した空き家は利活用をしようと思って取得するものではないので、この問題が重くのしかかります。

しかし立地や築年数などいろいろな事情から相続不動産の場合は売りにくかったり、トラブルが生じやすい性質があります。

今回は相続物件を想定し、売却方法を知って空き家を上手な売り方を見ていきます。
 

空き家を売る為の方法とは

空き家でも立地が良い場所にあったり、築年数が新しいなど市場でも人気のある要素を含んだ物件であれば仲介による売却でも良いでしょう。

売却をする方法は不動産会社に連絡をして、まず査定依頼をして査定価格を出してもらいます。

その後、売り出し価格を決めてから販売がスタートとなります。

仲介の場合は買い手が見つからない場合、固定資産税や管理費などの支払いは引き続きしますし、管理の手間は必要となってきます。

また対象の空き家が遺産分割の対象となっている場合、現金化しなれば協議が進展しません。

・どのように売却を進めるか

主に一戸建てを売却する方法として、現状のままで何もせずに売却をするか、建物が使用できない状況であれば解体をして土地として売り出す方法も考えられます。

売却方法に関しては不動産業者に相談することで、どのケースがより有利に売却が出来るか判断が出来るようになります。

・建物がある不動産を売る

建物や古家がある物件については中古戸建てとして売り出すことが出来ます。

この方法で売却が出来れば、解体やリフォームなどの費用を考えなくてよいので、高く売ることが出来ます。

中古戸建ての購入を検討する層は、建物がリフォームをして住むということを前提で探しているため、リフォームが出来ない、築年数が極端に古い、メンテナンスを全くしていないまたはメンテナンスに費用がかかる物件は敬遠されがちです。

また、売主は物件に関して契約不適合責任を負うことになります。

その為、築年数が古い物件や不具合が出ている物件を売る際に何も申告せずに契約が結ばれた場合、売主は責任を負うので注意が必要です。

・土地として売る
中古戸建ての場合は建物を解体して土地として売り出す方法も取ることが出来ます。

ハウスメーカーに依頼して建物を建てることを検討する方は多いですが、地型の良い土地は市場にはなかなか流通してきません。

現状で建物が建っている土地はもともと住宅用に区割りされていることも多く、わりと地型が良い土地があるのでニーズがあります。

建物があっても土地として検討されることはありますが、建物が無いほうが土地の広さ、形などの確認がしやすく、購入の判断もつきやすくなります。

しかし、更地として土地で売る場合には建物の解体費用が必要となります。

解体費用は解体業者によって金額は変わりますが、30坪程度の木造の場合は100万円~150万円ほどが相場となります。

建物を解体するに当たり、固定資産税には注意が必要です。

建物がある場合、固定資産税は軽減を受けることが出来ますが、土地としての保有となった場合は軽減を受けることが出来なくなり、固定資産税が最大で6倍になる可能性があります。

このようなリスクもある為、解体をしなければ売れないなどの理由がある場合には、期間内に売ることが出来るか不動産会社へ相談したほうが良いでしょう。

(関連記事:『空き家の維持費用ってどのくらい?損しない為の活用方法や処分方法』)

・不動産会社に買取をしてもらう
不動産を売る場合には仲介と買取の方法があります。

仲介・・・不動産会社へ売却を依頼し、購入希望者を見つける
買取・・・不動産会社が買主となって物件を購入する

買取のメリットはなかなか売れない物件も不動産絵会社が買主となることで売ることが出来る点です。

また、買取では内容や条件に問題がなければ即現金化出来る可能性があります。

仲介で売却を行おうとする場合、販売期間は3ケ月ほどで売れる価格を設定するのが一般的ですが、価格を高めに設定すると売りにくくなり、またその時の情勢などにより1年以上売れないケースもあります。

買取のデメリットとしては買取価格が売却相場の70~80%となることが多くなります。

しかし、仲介で売却した場合は契約不適合責任などの売主の責任がありますが、買取の場合はこの責任が無い為、売却後も安心が出来ます。

(関連記事:『【不動産を買取で売る8つのポイント】直接依頼をして少しでも高く現金化する方法』)
 

空き家売却におけるトラブル

相続をした物件を売ろうとする場合、名義変更について注意が必要です。

相続でよくあるケースが被相続人から相続したが名義変更がされていないといったもので、売却をする際は登記簿謄本上の所有者でなければ売却が出来ません。

また、相続人が複数いて共有状態でも、持分に合わせた登記が必要となります。
 

買取で確実な売却

相続物件は長年住まれていた住宅で築年数が経過したり、購入ニーズの低い地域だった場合は、売却するのに1年~数年もかかってしまうこともあります。

売却の期間中でも当然所有者は固定資産税等の納税もありますし、維持管理をする手間や費用も必要となります。

また相続税には納税期限があり、遺産分割協議などで揉め進展がないケースでも法定相続分の納税が必要となります。

相続税法上の有利な特約をケースによってはり利用出来なくなることもあります。

物件に買い手が付かない場合、買取を視野に入れて進めることも有効です。


【このような傾向は買取りがおすすめ】
・長期間売却をしているが売れない

長期的に物件が売れない場合はさまざまな原因がありますが、相場の価格で売却をしていても立地によって購入希望者の数が少ない立地もあり、売却活動が長期化するケースがあります。

・築年数が古く維持管理が悪い
家を探している方は物件の第一印象を見ることもあり、築年数が古かったり、維持管理をしていない物件は汚れなどで見栄えが悪くなることがあり、なかなか購入に至らないことがあります。

解体をして更地として売り出すのも一つの方法ですが、お伝えをしています通り解体費用がかかったり、固定資産税が上がるというリスクもあります。

このような場合は買取のほうが良い条件となることもあるので、有効な方法として比較する材料となります。

・事故や告知しなければならない物件
心理的瑕疵の内容にあたる事故物件や重度な告知物件は、一般の方にはどうしても手が出しにくい物件となります。

その点、不動産のプロが購入する買取では一般の方に売却するよりもハードルが下がります。

仲介で売却をする場合、告知義務があり物件を広告する段階で「告知事項あり」の旨を記載しなければなりません。

このようなケースでは多くの方が、近隣に知られることを嫌う為、情報が市場に出ない買取を選択しています。

・再建築が出来ない
昔と比べて現在は建築基準法などの改正などがあり、建て替えようとしても建物が建てられないケースがあります。

このケースでは一般の方はまず検討から外されてしまい、また取扱いが出来る不動産会社も限られ為、買取が可能か不動産買取業者に確認をすると良いでしょう。
 

買取のメリット

不動産会社は独自の利用用途があり、一般の方では検討出来ないような物件でも買取ってもらえることがあります。

相続物件の場合は名義の変更が済んでいれば、買取で短時間での現金化も出来ます。

また仲介で売る場合には成約になると仲介手数料が発生しますが、買取では直接不動産会社に買取ってもらうと仲介手数料がかかりません。

その為、条件次第では仲介よりも優位に売却を進められることもあります。
 

不動産会社はどう選ぶか

仲介でも買取でも複数の不動産会社に査定をしてもらい、条件などを聞くことが大切です。

複数の会社に依頼する理由として査定額や買取価格が適正なのかどうか判断がつきやすくなり、仮に1社だけに依頼した場合だと適正かどうかの判断が出来ない為です。

全体的な市場の相場観を掴むためには、複数の意見を聞くことで比較することが出来ます。

仲介での査定では売却を依頼して欲しいがために、高めの査定を出すケースもありますので比較することで適正化どうか判断がつき、それが売却の成功につながります。

また、売却にあたって担当者との相性も考慮する必要があり、複数の不動産会社に依頼することで対応などを知ることが出来ます。

買取のケースではより高く買ってくれる、価格以外の条件が良い会社を選択すればよいのでシンプルに考えることが出来ます。

会社として信用が出来るかを判断出来れば、特段相性などを気にする必要もなく、売却を短い期間で完了出来ます。

買取の場合も業者を選択する際は注意が必要です。

不動案会社の全てが買取に対応をしている訳はなく、業者によって経験やノウハウが異なる為、買取に力をいれている業者のほうが優位な条件で買取をしてくれます。

また買取に力を入れている会社の方が利用用途を判断しやすいので、短期間で即決で買取をしてくれることがあります。


-------------------------------------------------------------------------------------------------------
【記事編集者 いえぴた編集部】
お部屋探しや住まい探しのリクエスト、不動産のご相談一括サイト「いえぴた」が運営しております。
賃貸や不動産の購入に関連した情報やご相談やお悩みについてご紹介致します。
不動産の買取りを専門を専門とした関連サイト「不動産買取ナビ」も運営。
 

投稿日: 2020/07/02
最終更新日: 2021/01/11

いえぴた・不動産買取ナビ事務局【該当の会社がない場合】

いえぴた・不動産買取ナビ事務局【該当の会社がない場合】
住所 神奈川県横浜市青葉区美しが丘2-19-19
営業時間 10:00~18:00
定休日 火曜日・水曜日
店舗HP https://iepuro.amebaownd.com/

不動産コラム
COLUMN

いえぴた・不動産買取ナビ事務局【該当の会社がない場合】

2021/01/22

いえぴた・不動産買取ナビ事務局【該当の会社がない場合】

いえぴた・不動産買取ナビ事務局【該当の会社がない場合】

2021/01/15

いえぴた・不動産買取ナビ事務局【該当の会社がない場合】

いえぴた・不動産買取ナビ事務局【該当の会社がない場合】

2021/01/08

いえぴた・不動産買取ナビ事務局【該当の会社がない場合】

全ての不動産コラムを見る

希望物件をリクエスト

希望条件を登録してプロからのご提案を待つだけです!

希望条件を登録する