不動産売却の進め方とは?不動産売却のお悩みや解決方法ご紹介

不動産を売却をしようと思って購入されている方は多くはないと思います。

しかし、何らかの事情で不動産を売らなければならないことがあります。

金銭が絡む家庭の事情ともなればは親族や知人にもなかなか相談しづらいものです。

その為、どのような手続きを踏まなければならないか分からず足踏みをしてしまう方もいます。

今回は不動産を売る際のお悩みでよくお問い合わせをいただく内容をご紹介していきます。

不動産の売却
 

不動産を売却する為には

不動産を売るという経験も頻繁にあることではない為、何から手を付けるべきか分からない方も多いのではないでしょうか。

物件も全て同じではなく、売却事情も人によって異なる為、どういった流れを踏むべきか見ていきます。


① 不動産会社に相談する
まず第一に不動産会社に相談するのが良いでしょう。

不動産会社ではいろいろな物件の取り扱いがある為、解決策を考えてくれます。

直接窓口に行かなくても電話やメールでの問い合わせに対応していますし、もちろん窓口に来店をしてご相談することも出来ます。

事前に予約をすることで不動産会社も準備が出来るので、予約してから来店するのがお勧めです。

第三者のへの相談のほうが親族よりも意見や悩みを話しやすく本音で相談出来ることもあります。

② 不動産の査定
不動産の査定をしてもらい、合わせて不動産の相談をする方法もあります。

売却をすることが決まっている場合、実際に売れる価格が出ているとより踏み込んだ相談をすることができ、売却することが決まってからもスムーズに対応することが出来ます。

【不動産の査定は無料】
不動産会社への売却の相談は基本的に無料で受付けてくれます。

また、無料で不動産査定をしてもらえるので相談してみましょう。
 

不動産売却の注意点

不動産の売却の際には確認すべき注意点があります。

この内容は不動産の売却について共通となりますので覚えておきましょう。

・住宅ローンや事業用ローンなどの完済
不動産を売るには借入が無ければ別ですが、借入がある場合には完済をしなければ売ることが出来ません。

買主への名義変更には、借入をしているローンにつく抵当権を外さなければなりません。

抵当権が消すことが出来ず残っている場合、所有権の移転が出来ず、売買契約が成立しません。

所有権の移転が出来ないため売買が成立しませんので事前に確認するようにしましょう。

また、売却の価格でローンを完済できない場合、自己資金で補填をすることが出来ます。

・仲介では仲介手数料を支払う
仲介での売却では成約すると仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料は成約した価格によて異なり、成約価格が高いほど仲介手数料も高くなります。
例)マンションを4,000万円で取引した場合
仲介手数料 1,386,000円
上記の金額は上限の金額となりますが、不動産会社によっては仲介手数料の割引の割引を行っている会社もあります。

売却価格が高ければ売却価格の中から仲介手数料を充てることが出来ます。

(関連記事:『家を売るのにお金がかかる!?損しないために不動産売買の手数料について知ろう』https://sokkin.mobi/2018/10/01/brokerage_commission/)

・抵当権を消す為には抹消費用が必要
住宅ローンを完済した場合、抵当権の抹消の手続きが必要となります。

基本的に抹消の手続きは司法書士が行うことが多くなり、費用としては3~5万円ほどが必要となります。

所有権の移転登記が行うには必須の手続きとなります。

・売却益が出る場合には課税の対象となる
売却により利益が出る場合、売却後に譲渡税の税金が発生すること可能性があります。

利益が出るかどうかの計算では物件の取得時の費用や売却の費用などを差し引くことが出来ます。

その為、取引で取得している書類は重要となりますので準備しておきましょう。

(関連記事:『不動産の売却時にかかる税金を知って、一番お得に家を売ろう!』https://sokkin.mobi/2018/11/19/real-estate_tax/)
 

不動産売却でのご質問

不動産は同一の物件は存在しなく、似たような物件でも確実に売れるかまたは期間を確約出来ません。

不動産売却ではタイミングも重要となり、すぐ売れるケースもあれば長期間に渡り売れずに残ってしまう物件もあります。

ここでは不動産売却でいただくご質問を例に挙げていきます。
【長期に渡り売れない】
仲介では基本的に3ケ月で売却が出来るように価格を売主へ提案をします。

しかし、状況やタイミングによってなかなか売れない物件も出てくることがあります。

・物件の価格を高く設定している
不動産を売却する際は相場での価格設定であれば売却しやすくなりますが、住宅ローンの残債の兼ね合いや売主の希望価格に設定している場合には相場よりも価格が高くなってしまうので売りにくい要因となります。

長期間動きが無い場合には価格を見直すことも必要となり、場合によっては他の不動産会社からの意見を聞いてみるのも良いかも知れません。

・競合物件が多い
売却をしている物件の近くに他に売却をしている物件が多い場合は競合してしまうことがあります。

特に世帯数が多いマンションなどは同時に何室か売却に出ることがあり、ごく近距離で競合してしまい比較の対象となってしまいます。

また、中古戸建ての場合は相場より安い新築戸建てが出てきてしまうと売却しにくくなることがあります。

このようなケースでは周辺の物件に合わせて価格の見直しをしたり、急ぎでなければ売却時期を見直すという方法もあります。

・築年数が経過し、メンテナンスもされていない
中古物件を探される方の前提として購入してからも住める物件というのが挙げられます。

買主側では中古物件はリフォームを視野に入れて検討しますが、中には状態が悪い物件もありリフォームが高額となりそうな場合は敬遠されてしまいます。

売主側でリフォームを行い売りやすくするという方法もありますが、リフォームをした場合でも売れる確証はなく、さらにリフォーム分を価格に上乗せしてしまうと相場よりも高くなってしまうケースがあるのでリフォームをする場合は慎重に考える必要があります。

また、築年数が経過した中古戸建ては売りにくいですが、土地として販売することで客層が変わり効果があることがあります。

・事故物件やわけあり物件
一般の方がなかなか購入しにくい物件に事故物件やわけあり物件があります。

事故物件は事件の内容によっては一般の方には手が出しにくくなってしまいます。

わけあり物件は物件に問題があり、一般の方では解決が難しくなることから買い手の間口が狭くなっていまいます。
例)再建築が出来ない、家が傾いている  など

また、設備や建物に問題がある場合には売主は売却後に責任を負う為、売却をする際には
注意が必要です。
(関連記事:『2020年4月の民法改正。「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へ』https://sokkin.mobi/2020/02/14/amendment/)

・売却に必要な広告が掲載されていない
不動産の広告でもインターネットによる広告がメインとなっています。

その為、不動産のポータルサイトに物件が掲載されていなければ売れる可能性が低くなってしまうので、不動産会社へ広告を出してもらうように依頼してみましょう。

不動産の広告は不動産会社によって違いがある為、複数の不動産会社を比較することもお勧めです。
 

仲介ではなく買取で売ることが出来る

仲介以外にも不動産を売るには買取をしてもらう方法があり、不動産会社へ直接売ることが出来ます。

仲介でなかなか売れないなど物件によっては買取の方が良い場合もあります。
(関連記事:『事前に知ってトラブルを防ごう! 不動産売買の流れと注意点』https://sokkin.mobi/2018/09/28/the_flow_of_selling_properties/)


【不動産買取によるメリット】
・最短7日程でなかなか売れなかった物件も売ることが出来る

長い期間売れない状態が続くとその分売却活動の対応も多くなり、時間を奪われたりいつ売れるか分からないなどの物理的な面と精神的な面のストレスとなることがあります。

不動産業者へ買取を依頼した場合、最短7日程で売れる可能性があり、売主にかかる負担も軽減することが出来ます。

・仲介手数料がかからない
仲介での売却では成約時に仲介手数料がかかりますが、不動産業者が直接買取をする場合、仲介手数料がかかりません。

物件によっては買取の方が好条件となるケースもあります。

・不具合や欠陥の修復の免責
仲介での売却では売主は契約不適合責任という責任があります。

買取の場合では不動産業者が直接買取ることで免責とすることが出来ます。

修復箇所や不具合が大きい場合、修復するには大きな金額となります。

・空き家も買取ることが出来る
空き家のよくあるケースが空き家を相続したが遠方の為、利用することもなく空き家となってしまっていることが挙げられます。

仲介で売却をしようとした場合、売却に向けてメンテナンスをしたり手続きを行うのに行き来したりと費用や時間が必要となります。

買取では手続きも比較的早く、すぐに現金化も出来る為、売主の負担が軽減されます。
(関連記事:『空き家を所有する6つのリスクとは』
https://sokkin.mobi/2020/01/10/akiya-risk/)
 
 

複数社の意見を聞く

不動産を売る際は出来るだけ複数の不動産会社へ相談するようにしましょう。

不動産会社によって得意とする分野が異なり、違った角度のアドバイスをもらえたり査定の価格に関しても不動産会社によって違いが出てきます。

複数の意見を聞かなければ適切な意見も分からず、自分に合った不動産会社かということも判断が出来なくなるので、複数社で比較することがお勧めです。


(関連記事:不動産売却を仲介から買取へ移行するタイミング

(関連記事:マンション売却は何に注意する?チェックすべきポイントをご紹介



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【記事編集者 いえぴた編集部】
お部屋探しや住まい探しのリクエスト、不動産のご相談一括サイト「いえぴた」が運営しております。
賃貸や不動産の購入に関連した情報やご相談やお悩みについてご紹介致します。
不動産の買取りを専門を専門とした関連サイト「不動産買取ナビ」も運営。

投稿日: 2020/06/26
最終更新日: 2021/03/08

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