旧耐震の物件は売りにくい?

中古物件の不動産を売るにあたっては必ず経年劣化による老朽化の影響が出てきますが、他に耐震基準の適合性も影響してきます。

本章では旧耐震基準で建てられた物件を売るにあたり、その影響を見ていきます。


【旧耐震基準とは?】

旧耐震基準というのは、昭和56年以前に用いられていた古い耐震基準のことを言います。

具体的には、地震の際に震度5強程度までは損傷しないけれども、揺れの程度がそれ以上になると建物がどうなるか分からないというのが旧耐震基準です。

昔は今ほど大きな地震が頻繁に起こることを想定していなかったので、今よりも「緩い」耐震基準となっていました。

その後、当時の想定よりも大きな地震が頻繁に起こってきたため、基準が見直されて新しい新耐震基準に移行しました。


【現在の耐震基準とは?】

新耐震基準は旧来の基準よりも強度設計が強化され、震度6~7程度までは倒壊、崩壊しない強度を保持します。

現在新しく家を建てる場合はこの新耐震基準をもとに制度設計がなされます。

売りたい物件が旧耐震基準で建てられている場合、新耐震基準適合の物件より売却時に不利になるので、この理由を次の項で見てみます。


【旧耐震基準で建てられた物件が売りにくい理由】

旧耐震基準物件でも買い手が納得して購入に支障がなければ問題になりませんが、以下のような点で売りにくい要素が出てくることになります。

①安心・安全面での不安

中古物件であることから経年劣化については当然承知しているとしても、買い手の心理としては購入対象の物件がこれから起こりうる大地震に対して強度不足となる可能性を当然心配しますから、その分敬遠される可能性も高まります。

②住宅ローンへの影響

買い手が物件購入のために住宅ローンを手配しようとするとき、旧耐震基準物件は不動産担保としての機能が弱まることから、金融機関側でNGとなることもあります。

特にフラット35を利用するには、旧耐震基準物件の場合「耐震評価基準」を満たすことが確認されなければローンを受けられません。

③税制面での影響

旧耐震基準の物件は、税負担の軽減施策である住宅ローン減税を基本的に利用することができません。

また贈与税や不動産取得税、登録免許税など税金面で用意されている優遇施策の要件を満たせないことが多いので、買い手としてはこういったことも購入のハードルになります。

④地震保険への影響

購入後に加入する地震保険も旧耐震基準物件の場合は保険料が割高になるので、買い手の心理面で影響がでる可能性があります。


【旧耐震基準物件を売りやすくするには?】

①耐震基準適合証明書を取得する

耐震診断を行って合格するか、合格できなくても耐震改修を行うことで耐震基準適合証明書を取得することができます。

買い手に対して安全性のアピールができる他、住宅ローン減税など税金面でいくつかの減税措置を利用できるようになる利点が生じ、買い手の購入ハードルを下げることができます。

ただし耐震診断や改修には費用が掛かるので、当初の出費を抑えたい場合は以下を検討してみましょう。

②交渉面で工夫する

対象物件が古いということで、リフォーム費用分を値下げして買い手の実質負担を下げる交渉が有効です。

売り出しに先立ってリフォームするのではなく、「リフォーム費用分の値下げ交渉可」として売りに出すのがミソです。

先にリフォームをしても交渉相手の好みに合うとは限りませんので、先行リフォームは避けるのがセオリーとされています。

小さな傷や設備の故障個所などは事前に修復した方がよいこともあるので、仲介不動産業者と相談が必要です。

相当古い物件の場合は土地を目当てに購入を検討する買い手も出てくるので、解体費用についても「応相談」としておくと良いでしょう。

金額面でお得感が付けば購入のハードルがグンと下がります。
2020/01/12

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